Cessione di immobili

29 Ottobre 2024

La recente ordinanza n. 25550 del 24 settembre 2024 della Corte di Cassazione ha chiarito un principio fiscale rilevante per le imprese di costruzione e vendita immobiliare: il ricavo derivante dalla cessione di un immobile deve essere trattato come reddito tassabile in maniera integrale, rientrando nella categoria dei “beni merce” e non dei “beni patrimoniali”.

Il contesto del caso
Una società edile aveva acquistato un terreno su cui, in linea con il proprio oggetto sociale, aveva costruito un fabbricato residenziale, completato nel 2002 e successivamente venduto nel 2007. Nell’effettuare la dichiarazione dei ricavi derivanti da questa cessione, la società aveva applicato il regime fiscale dei “beni patrimoniali”, con conseguente tassazione unicamente della plusvalenza, ossia della differenza tra il prezzo di vendita e i costi sostenuti per l’edificazione dell’immobile. Tuttavia, durante un controllo, l’Agenzia delle Entrate ha contestato questa impostazione, sostenendo che l’immobile, essendo stato costruito e venduto come parte dell’attività principale della società, doveva essere trattato fiscalmente come “bene merce”, sottoposto a tassazione integrale sul corrispettivo.

Categorie di beni nel reddito d’impresa
L’ordinanza richiama i criteri di classificazione dei beni nel reddito d’impresa:

• Beni merce: sono i beni destinati alla produzione o al commercio, come nel caso di un’impresa edile che costruisce e vende immobili.
• Beni patrimoniali: rappresentano investimenti dell’azienda, spesso destinati a generare redditi derivanti da locazioni o con finalità di lungo termine e non a fini commerciali diretti.
• Beni strumentali: beni funzionali e necessari all’attività aziendale, non destinati alla vendita.

Le motivazioni dell’accertamento
L’Agenzia delle Entrate, considerando che la società svolgesse attività di compravendita immobiliare, ha sostenuto che l’immobile ceduto rientrasse nella categoria dei “beni merce”. Di conseguenza, il corrispettivo ottenuto dalla vendita doveva essere interamente contabilizzato come ricavo d’impresa, da assoggettare a tassazione piena in base all’articolo 85, primo comma, del TUIR. A seguito di queste verifiche, l’Agenzia ha emesso un avviso di accertamento, correggendo al rialzo il reddito d’impresa dichiarato dalla società e i redditi di partecipazione dei soci (articolo 5 del TUIR).

La posizione della giurisprudenza
La società ha contestato l’accertamento, sostenendo che la vendita dell’immobile dovesse essere tassata solo sulla plusvalenza come bene patrimoniale. La Commissione tributaria provinciale (CTP) di Alessandria ha rigettato le obiezioni della società, ma la Commissione tributaria regionale (CTR) del Piemonte ha accolto il ricorso, ritenendo che fosse corretto applicare la tassazione limitata alla plusvalenza.

La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione, richiamando sentenze precedenti (Cassazione nn. 4417/2020 e 23987/2020), ha ribadito la distinzione tra le tre categorie di beni, stabilendo che l’immobile venduto, in base alla destinazione e all’attività principale dell’azienda, rientrasse nei “beni merce”. Non essendo destinato al mercato locativo o a supporto delle attività aziendali, non poteva infatti essere considerato né come bene patrimoniale né come bene strumentale. La decisione è stata ulteriormente supportata dall’assenza del fabbricato nel registro dei beni ammortizzabili della società, che non ne riportava alcuna classificazione come bene patrimoniale.

Il principio di diritto espresso
La Corte ha affermato un principio di diritto in tema di tassazione dei ricavi d’impresa, ribadendo che il corrispettivo derivante dalla vendita di un complesso di unità immobiliari effettuata da una società che opera nel settore della compravendita di immobili costituisce un ricavo interamente tassabile secondo l’articolo 85 del TUIR. La tassazione limitata alla plusvalenza si applica solo ai beni patrimoniali o strumentali, non ai beni merce destinati alla vendita. Con l’ordinanza, la Corte ha quindi accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che il fabbricato ceduto fosse da trattare fiscalmente come bene merce, con la conseguente tassazione integrale del ricavo.