Interessi passivi su mutui ipotecari

22 Aprile 2025

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 110 del 16 aprile 2025, ha fornito chiarimenti in merito alla deducibilità degli interessi passivi su mutui ipotecari contratti da società immobiliari di gestione. In particolare, ha escluso la possibilità di deduzione integrale degli interessi nel caso in cui gli immobili oggetto del finanziamento non siano destinati alla locazione, ma alla concessione di diritti di superficie (Dds).

La richiesta di chiarimento è arrivata da una Srl appartenente a un gruppo attivo nel settore degli impianti solari, che ha sottoscritto contratti preliminari per l’acquisto di terreni in Italia, destinati alla concessione di Dds a terzi per l’installazione di impianti fotovoltaici. I finanziamenti richiesti per l’acquisto di questi terreni sono garantiti da ipoteca e generano interessi a tassi di mercato.

Secondo la società, i terreni costituiscono immobili patrimoniali e i Dds sarebbero assimilabili, per natura e finalità, a contratti di locazione. Di conseguenza, riteneva che gli interessi passivi potessero beneficiare della piena deducibilità prevista dall’articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007, in deroga ai limiti ordinari stabiliti dall’articolo 96 del TUIR.

Tuttavia, l’Agenzia non condivide questa interpretazione. Richiamando la normativa e i chiarimenti forniti in precedenti documenti di prassi (in particolare la circolare n. 37/2009), ha ribadito che la deducibilità integrale degli interessi passivi è ammessa solo se gli immobili sono effettivamente concessi in locazione. Il regime agevolato richiede infatti che:

• il finanziamento sia garantito da ipoteca;

• gli immobili acquistati o costruiti siano destinati alla locazione;

• la società svolga in via effettiva e prevalente attività immobiliare;

• almeno i due terzi dei ricavi provengano da canoni di locazione;

• la maggior parte dell’attivo patrimoniale sia costituita da immobili locati.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, i diritti di superficie non possono essere equiparati alla locazione, poiché mancano gli elementi tipici di quest’ultima, in primis la detenzione dell’immobile da parte del conduttore.

Pertanto, la società non può beneficiare della deduzione integrale degli interessi passivi prevista dalla norma agevolativa, dovendo invece applicare i limiti generali fissati dall’articolo 96 del TUIR (30% del risultato operativo lordo del periodo d’imposta).