Estromissione beni immobili 2025

17 Febbraio 2025

La Legge di Bilancio 2025 ha riproposto un’opportunità vantaggiosa per gli imprenditori individuali: la possibilità di estromettere dal patrimonio aziendale i beni immobili strumentali, usufruendo di un regime fiscale agevolato. L’operazione avviene mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva e mira a garantire maggiore flessibilità nella gestione del patrimonio dell’impresa.

Chi può accedere all’agevolazione?

Possono usufruire di questa opportunità:

• Gli imprenditori individuali che, al 31 ottobre 2024, risultano titolari dell’attività e mantengono tale qualifica fino al 1° gennaio 2025.
• Gli eredi di un imprenditore deceduto dopo il 31 ottobre 2024, a condizione che abbiano proseguito l’attività in forma individuale.
• I donatari dell’azienda, se continuano l’attività imprenditoriale del donante.

Non possono accedere all’agevolazione:

• Gli imprenditori che, al 1° gennaio 2025, hanno cessato l’attività o perso la qualifica di imprenditore individuale.
• Coloro che hanno dato in affitto o in usufrutto la loro unica azienda prima del 1° gennaio 2025, poiché in questi casi si considera interrotta l’attività d’impresa.

Quali beni possono essere estromessi?

L’agevolazione si applica agli immobili strumentali posseduti al 31 ottobre 2024, che rientrano nelle seguenti categorie:

• Strumentali per destinazione: utilizzati direttamente dall’imprenditore per l’attività d’impresa, indipendentemente dalla loro classificazione catastale.
• Strumentali per natura: immobili che, per le loro caratteristiche, non possono avere un utilizzo diverso senza radicali trasformazioni (es. fabbricati accatastati nei gruppi B, C, D, E e nella categoria A/10, se destinati a ufficio).

Non rientrano nell’agevolazione:

• Immobili-merce, cioè quelli destinati alla vendita.
• Immobili che, pur annotati nell’inventario, non sono effettivamente strumentali all’attività d’impresa.
• Immobili in leasing, come specificato dalla Risoluzione n. 188/2008 dell’Agenzia delle Entrate.

Come esercitare l’opzione?

Per accedere all’agevolazione, l’opzione deve essere esercitata tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2025. Gli effetti della scelta, tuttavia, decorrono retroattivamente dal 1° gennaio 2025.

L’imprenditore dovrà:

• Indicare l’operazione nella dichiarazione dei redditi (modello Redditi, quadro RQ).
• Pagare l’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra il valore normale e il valore fiscalmente riconosciuto del bene.
• Versare l’imposta in due rate:
  • 60% entro il 30 novembre 2025
  • 40% entro il 30 giugno 2026

L’opzione si considera perfezionata anche in caso di comportamento concludente, come la registrazione dell’operazione nei libri contabili.

Effetti fiscali dell’estromissione

Dal punto di vista fiscale:

• IVA: l’operazione non è soggetta a IVA se, al momento dell’acquisto, non è stata operata la detrazione dell’imposta. Negli altri casi, si applica il regime naturale di esenzione, con possibilità di optare per l’imponibilità.
• Imposte di registro, ipotecarie e catastali: non sono dovute, poiché non si tratta di un vero e proprio trasferimento immobiliare, ma solo di un passaggio dalla sfera aziendale a quella privata.

Una misura riproposta nel tempo

La norma non è una novità assoluta: il legislatore ha riproposto nel tempo misure analoghe, introdotte già nel 1991 e rinnovate con diverse leggi finanziarie, tra cui la Legge di Stabilità 2016 e le leggi di bilancio successive.

L’estromissione agevolata rappresenta quindi una strategia fiscale interessante per gli imprenditori individuali che vogliono riorganizzare il proprio patrimonio aziendale riducendo il carico fiscale.