Società immobiliari, cosa sono?

14 Ottobre 2022

La società immobiliare è un’attività che ha come scopo principale quello di gestire un patrimonio immobiliare. L’oggetto sociale dell’attività, dunque, concerne la proprietà (o compravendita) di uno o più immobili ad uso abitativo o commerciale che possono essere gestiti in differenti modi.

Come dice la parola stessa, le società immobiliari hanno ad oggetto l’esercizio di attività inerenti alla gestione o compravendita di beni immobili. 
L’attività di compravendita, in particolare, può consistere più specificamente nelle seguenti attività di:

• acquisto e successiva vendita di beni immobili;
• acquisto di terreni finalizzato alla costruzione di fabbricati da rivendere o nella ristrutturazione di immobili già esistenti e nella loro successiva vendita;
• acquisto di beni immobili da locare o da dare in comodato o da concedere in leasing.

La società immobiliare può assumere le forme di una qualsiasi società commerciale prevista dalla legge. E nell’ambito delle diverse tipologie di società la scelta tra l’una o l’altra forma, nonché tra società di capitali e società di persone, dipende ovviamente dall’analisi di numerosi fattori tra cui: 

• il numero dei soci; 
• l’entità del capitale da conferire;
• la forma di responsabilità che si intende assumere;
• l’imposizione fiscale.

In generale, dunque, la società immobiliare ha per scopo l’esercizio di un’attività di impresa, dunque lo svolgimento di un’attività diretta a costruire e per poi vendere (o anche solo vendere) oppure gestire un numero consistente di immobili. 

Il presupposto affinché si possa parlare di attività immobiliare è, dunque, la disponibilità di un patrimonio immobiliare, e può essere ottenuta in due modi: 

1. direttamente attraverso l’acquisto di beni immobili mediante normali atti di compravendita;
2. indirettamente acquistando partecipazioni sociali in una società immobiliare già costituita.

Fattore determinante per la scelta di una delle due opzioni è l’aspetto fiscale. Il peso fiscale, infatti, varia a seconda dell’oggetto specifico della compravendita o a seconda della destinazione d’uso dell’immobile, nonché della natura giuridica del venditore e dell’acquirente.
Nell’ambito dell’attività di gestione, dunque, la società immobiliare pone in essere tutti gli atti necessari all’acquisizione, conservazione e accrescimento del patrimonio immobiliare, ovvero:

• acquisizione di beni immobili;
• acquisizione e/o trasferimento di diritti reali immobiliari;
• concessione in locazione, affitto, comodato dei suddetti beni;
• manutenzione ordinaria e straordinaria o ristrutturazione;
• vendita di beni immobili.

La società immobiliare può esercitare la propria attività acquisendo immobili da gestire o cedendo a terzi gli immobili presenti nel proprio patrimonio, precedentemente acquistati o costruiti, mediante la stipula di normali contratti di compravendita immobiliare, mediante l’acquisto o la cessione di partecipazioni sociali.
L’acquisto o la cessione di partecipazioni sociali hanno come oggetto immediato la partecipazione sociale e come oggetto mediato la quota parte del patrimonio che la partecipazione rappresenta. 

In questi casi non si verifica però un vero e proprio atto di trasferimento della proprietà immobiliare. Le ragioni alla base di questa modalità indiretta di acquisizione degli immobili dipende da numerosi fattori. Vi sono appunto casi in cui un complesso immobiliare non può essere compravenduto per mancanza dei requisiti urbanistici necessari per la stipula dell’atto notarile di compravendita immobiliare, o casi in cui l’immobile potrebbe essere gravato da prelazioni legali che si attiverebbero in caso di compravendita diretta.