Locazioni brevi e presunzione di imprenditorialità

26 Gennaio 2021

Una disposizione introdotta dal comma 595 dell’articolo 1 L. 178/2020 (legge di bilancio 2021) interviene sulla tassazione degli affitti brevi o locazioni brevi, ovvero quelli di durata non superiore a 30 giorni. In particolare si prevede a partire dal 2021, che se il proprietario affitta più di 4 appartamenti, si configura attività d’impresa. Tale disposizione, pur apparendo di semplice applicazione, mette in rilievo alcune criticità.

Il Decreto-Legge 24 aprile 2017 n. 50, all’articolo 4, “Regime fiscale delle locazioni brevi”, regola tale materia inquadrando le locazioni brevi nei “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di  durata  non superiore  a  30  giorni,  ivi  inclusi  quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di  pulizia  dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori  dell'esercizio  di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti  che  esercitano attività  di  intermediazione  immobiliare,  anche attraverso la gestione di portali online”.

Ai redditi derivanti dai contratti stipulati dal 1° giugno 2017 si lascia inoltre la possibilità di scegliere anche l’eventuale applicazione della cedolare secca al 21% (comma 2).

Il comma 3, poi, consente di applicare le predette disposizioni non solo ai contratti stipulati dal proprietario dell’immobile interessato, ma anche a figure terze come nel caso di sublocazione o ai comodatari che locano l’immobile, sempre alle condizioni sopra indicate.

Il comma 595 dell’articolo 1 L. 178/2020 è ora intervenuto stabilendo quanto segue:
“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”.

L’ambito applicativo della presunzione di imprenditorialità non appare chiaro. E in particolare:

• la presunzione opera solo nell’ipotesi in cui il contribuente destini alla locazione un numero di appartamenti superiore a quattro. Quindi, secondo un’interpretazione letterale, sembrerebbe che il discrimine sia costituito dal numero di appartamenti che potenzialmente possono essere locati e non dal numero di unità effettivamente locate (un contribuente che possiede cinque appartamenti destinati alla locazione di cui solo tre locati in un periodo d’imposta esercita l’attività locatizia in forma d’impresa);
• la norma, individuando le unità abitative oggetto di locazione, fa riferimento ad appartamenti quando invece l’articolo 4, comma 1, D.L. 50/2017 richiama gli “immobili ad uso abitativo”. Non è chiaro se si tratta solo di un riferimento atecnico o si debba fare riferimento esclusivamente agli appartamenti ai fini della presunzione in esame;
• la norma ha comunque portata limitata alle locazioni brevi, sicché sembrerebbe sfuggire alla presunzione di imprenditorialità il soggetto che adibisca alla locazione breve 4 appartamenti e lochi il quinto con contratto di locazione non breve;
• la nozione di impresa richiederebbe "una valutazione che non può tradursi in termini meramente quantitativi, poiché è necessaria anche la configurazione del requisito dell'organizzazione”;
• il requisito di imprenditore si può acquisire o perdere da un periodo d’imposta all’altro in base al numero di appartamenti destinati alla locazione breve. Questo potrebbe ingenerare difficoltà operative nei contribuenti con conseguenti errori nella determinazione del corretto regime di tassazione applicabile;
• posto che l'esercizio d'impresa comporta riflessi in campo IVA, la presunzione di imprenditorialità "forzata" potrebbe non risultare compatibile con la disciplina comunitaria.