IVA sui servizi immobiliari

6 Marzo 2025

Quando si tratta di servizi connessi a un bene immobile, come intermediazioni immobiliari o consulenze legali per la cancellazione di un'ipoteca, l’IVA va applicata nel Paese in cui è situato l’immobile. Questo principio, stabilito dall’art. 7-quater del Decreto IVA, è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 65 del 4 marzo 2025 e trova fondamento nella direttiva europea 2006/112/CE.

Il caso specifico e il principio di territorialità IVA

Una contribuente residente in Argentina e iscritta all’AIRE ha chiesto chiarimenti all’Agenzia delle Entrate in merito all’applicazione dell’IVA su prestazioni di servizi ricevute per la vendita di un immobile di sua proprietà in Italia. Nello specifico, ha incaricato:

• un’agenzia immobiliare per la vendita dell’immobile;
• un ragioniere per la gestione di una trattativa extragiudiziale finalizzata alla cancellazione di un'ipoteca.

Secondo la regola generale della territorialità IVA (art. 7-ter del Decreto IVA), l’imposta è dovuta nel Paese di residenza del committente per operazioni B2B, mentre per operazioni B2C si applica nel Paese di residenza del prestatore. Tuttavia, il legislatore ha previsto deroghe per alcune categorie di servizi, tra cui quelli legati agli immobili, stabilendo che l'IVA si applichi nel Paese in cui il bene è situato.

Servizi collegati agli immobili: criteri per la tassazione IVA

L’art. 7-quater del Decreto IVA stabilisce che i servizi legati a beni immobili – comprese perizie, intermediazioni immobiliari e consulenze legali – devono essere assoggettati a IVA in Italia se il bene oggetto della prestazione si trova nel territorio italiano. Questo principio è stato confermato a livello europeo dall’art. 47 della direttiva 2006/112/CE, che definisce il criterio della territorialità per le prestazioni di servizi legati agli immobili.

In particolare, il Regolamento UE 282/2011, modificato dal Regolamento UE 1042/2013, ha chiarito che sono soggetti a tassazione nello Stato in cui si trova l’immobile tutti i servizi che:

• hanno un nesso diretto e significativo con l’immobile stesso;
• derivano dall’immobile, se questo è parte essenziale e indispensabile della prestazione;
• comportano modifiche fisiche o giuridiche del bene, come trasferimenti di proprietà, concessioni di diritti di utilizzo o cancellazioni di ipoteche.

Tra i servizi rientranti in questa disciplina figurano, quindi, l’intermediazione immobiliare e le consulenze legali per il trasferimento o la cancellazione di vincoli sugli immobili.

Chiarimenti della Corte di Giustizia UE

La Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha confermato che un bene immobile deve essere considerato l’oggetto principale della prestazione di servizi per determinarne la tassazione IVA. In particolare, nella sentenza C-155/12 del 27 giugno 2013, ha precisato che:

• se un servizio dipende strettamente da un immobile specifico, deve essere tassato nel Paese in cui l’immobile è situato;
• servizi come la gestione, la valutazione, lo sfruttamento e l’intermediazione immobiliare sono soggetti a IVA nel territorio dello Stato in cui si trova il bene.

Conclusione: IVA dovuta in Italia per i servizi collegati a immobili Italiani

Nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che sia le prestazioni di intermediazione immobiliare che le consulenze legali per la cancellazione di ipoteche rientrano tra i servizi soggetti a IVA in Italia, in quanto direttamente legati a un immobile situato nel territorio nazionale.

La cancellazione dell’ipoteca, in particolare, è l’atto finale di un procedimento in cui l’immobile ipotecato è l’elemento centrale dell’operazione. Pertanto, i servizi resi da professionisti per la gestione di tali pratiche sono fiscalmente rilevanti in Italia e, di conseguenza, soggetti all’IVA italiana.